역세권 뉴타운, 어디가 뜨나?

[현장탐방] 역세권 뉴타운, 어디가 뜨나?

[부동산뱅크 2008/04/25 - 조회:242]

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올해 부동산 수요자들의 주요 관심은 도심 재개발 투자에 쏠려 있다. 정부의 도심 재개발 활성화 정책에 따른 기대심리가 높아진데다 정부의 고강도 부동산 대책이 맞물리면서 대체 투자처를 찾던 수요자들이 재개발 시장으로 몰려들고 있기 때문이다. 특히 역세권 주변의 재개발 지역들은 편리한 교통여건과 구역 내 뛰어난 입지여건 등을 갖추고 있어 사업성이 높을 것으로 점쳐져 투자자들의 높은 관심을 받고 있다. 서울 내 유망 역세권 정비구역에 대해 알아본다.

노량진뉴타운, ‘트리플 역세권’
사통팔달에 개발호재 ‘풍부’

지난 2003년 11월 재정비촉진지구로 지정된 노량진뉴타운은 76만 2,160㎡ 규모에 총 14개 구역(재개발 11개, 재건축 3개 구역)으로 이뤄졌다. 이곳은 지난 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 특별한 사업진척이 없어 단기간 투자수익을 극대화하려는 투자자들의 관심 선상에는 벗어나 있었다.

그러나 노량진뉴타운은 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역 사이에 위치한 트리플 역세권 지역인데다 장승배기길, 올림픽대로, 노량진로, 상도동길을 이용해 서울 도심권 및 강남권 접근성이 뛰어난 교통의 요지이다. 여기에 1만 가구 이상의 대단지가 들어서게 되고 2009년 노량진민자역사 건립과 지하철 9호선 노량진역이 개통되면, 이곳은 앞으로 서울 남서부의 주거 및 상업의 중심지로 부상할 것으로 전망된다.

노량진뉴타운 중에서 사업성이 가장 좋다고 판단하는 곳은 노량진 3-1, 3-2구역을 꼽고 있다. 이들 구역은 대부분 평지로 이뤄져 있고 지분쪼개기가 거의 없어 사업성이 뛰어나단 평이다. 여기에 구역규모도 넓어 뉴타운 내에서 ‘대단지 효과’를 누릴 수 있다고 인근 중개업소들은 전한다.

<대부분 평지로이뤄진 노량진 3-1, 3-3구역의 모습>

동작구청과 삼거리시장 사이에 위치한 3-1구역은 2009년 개통될 지하철 9호선 노량진역 역세권에 위치해 있어 뉴타운 중 입지여건이 가장 뛰어나다. 구역 대부분 평지로 이뤄져 있는데다가 다세대·다가구 비중이 낮아 조합원수가 적은 편이다. 3-1구역의 조합원은 약 800~820가구 가량으로 이 구역에는 1,200가구 이상이 들어설 수 있을 것으로 인근 중개업소들은 예측하고 있다.

지하철 7호선 장승배기역 역세권에 3-3구역은 구역 내 근린공원이 들어설 계획으로 공원조망과 주거쾌적성이 뛰어날 것으로 예상된다. 이 구역은 3-1구역보다 빌라비중이 높아 조합원 수가 900명 가량이고, 구역 동측으로 야산을 깎아 만든 백로공원이 있어 구역 안쪽으로 들어갈수록 경사도가 높은 편이다. 일반분양물량은 약 100~200가구 정도 나올 것으로 주변 중개업자들은 분석한다.

3-1구역 대지지분 20㎡미만의 빌라지분은 3.3㎡당 4,000만 원 선, 33㎡ 안팎의 경우 3,000만~3,500만 원 선이며, 66㎡ 이상의 단독주택은 2,000만 원 선, 99㎡이상은 1,800만 원 선이다. 인기가 다소 떨어지는 3-3구역의 경우 3-1구역보다 3.3㎡당 가격이 10~20% 정도 낮은 시세를 형성하고 있다.

이들 구역의 거래는 폭발적으로 잘되는 편은 아니지만 꾸준하다. 노량진동 하나공인 윤정숙 대표는 “토지거래허가구역으로 묶여있어 거래가 활발하지는 않지만 30대 회사원이나 수산시장에서 일하는 실수요자들을 중심으로 거래가 꾸준히 이뤄진다”고 전했다.

<지하철 9호선 노량진역 출구 공사현장>

강동 ‘교통·주거·상업’ 중심 ‘천호뉴타운’
강남 접근성 좋고, 한강조망 가능

서울 서부권에 노량진뉴타운이 있다면 동부권에는 천호뉴타운이 있다. 이곳은 지하철 5·8호선 환승역인 천호역이 걸어서 10분 거리에 있고 천호로, 광진교, 천호대교, 올림픽대로 등을 통해 서울 강남권 및 도심권 접근이 수월하다. 여기에 동측으로 한강이 흐르고, 구역 내 천호공원이 있어 주거쾌적성이 뛰어난데다 강과 공원 조망까지 가능해 아파트 입주 시 높은 프리미엄이 형성될 것으로 기대된다.

<사통팔달의 교통여건과 한강조망이 가능해 사업성이 좋을 것으로 판단되는 천호뉴타운 전경>

강동구 천호동 453-19번지 일대에 위치한 천호뉴타운은 41만 2,000㎡ 규모로 총 6,400가구가 들어설 계획이다. 이곳은 총 10개 사업구역(재개발1개, 주택재건축 9개)으로 이뤄졌으며, 이 구역들은 2012년까지 4단계로 나뉘어져 개발이 진행될 계획이다.

특히 역세권에 위치한 천호10구역은 사업성이 가장 좋을 것으로 판단된다. 주택재건축 사업이 진행될 이 구역은 4만 2,544㎡ 규모에 총 830가구가 들어설 예정이다. 이 구역은 동측으로 한강이 흐르고 있는데다 구역 내 소규모 공원이 조성돼 주거쾌적성이 뛰어날 것으로 보인다. 또 한강 조망도 가능해 한강조망 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 판단된다.

또 구역이 평지로 이뤄져 있는데다 조합원수도 300가량돼 일반분양물량이 30%가 넘어 사업성이 좋을 것으로 분석된다. 여기에 지하철 5·8호선 환승역인 천호역이 걸어서 3분 거리에 있고 선사로, 광진교 등과 맞닿아 있어 교통여건도 뛰어나다.

10구역의 주택지역의 가격은 대지지분 20㎡미만의 주택은 3.3㎡당 4,000만 원 이상, 33㎡ 안팎 빌라의 경우 3,700만~4,000만 원 선, 66㎡이상의 단독주택은 2,000만~2,200만 원 선, 99㎡이상은 1,800만 원 선이다. 또 한강변에 위치한 주택의 경우 일반 주택보다 지분가격이 3.3㎡당 700만~1,000만 원 가량 비싼 편이다. 가격은 지난해부터 보합상태에 머물러 있다.

천호동 집주름공인 관계자는 “작년에는 거래가 거의 없었지만 이명박 정부가 들어선 이후 분위기가 다시 살아나고 있는 편”이라며 “한강변에 위치한 매물의 경우 나오자마자 거래가 이뤄진다”고 말했다.

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr