경매 유치권 신고 물건 잘 가려 받으면 숨은로또

경매 유치권 신고 물건 잘 가려 받으면 숨은로또

기피 대상이라 유찰 잦아 권리관계 잘 따져야

대기업 임원인 권모(53)씨는 주택 임대사업을 할 요량으로 올 2월 서울 영등포구 당산동 3층짜리 다가구주택을 감정가의 절반 수준인 6억원에 낙찰했다. 세 번이나 유찰된 물건인데, 인근 비슷한 면적의 다가구주택 시세보다 4억원 가량 싼값에 14가구가 세들어 살고 있는 건물 한 채를 장만한 셈이다. 권씨가 이 물건을 싸면서도 비교적 쉽게 낙찰할 수 있었던 것은 공사비 채권 명목으로 2억원의 유치권이 신고돼 유찰이 잦았던 데다 입찰 경쟁자도 없었기 때문이다. 유치권은 채권자가 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 소유자에게 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리를 말한다. 예를 들어 시계를 수리하는 사람이 수리 비용을 받기 전까지 시계를 돌려주지 않겠다고 하는 것이다. 낙찰자는 유치권자의 채권을 전액 갚아야만 점유를 넘겨받을 수 있다. ▲ 유치권이 신고된 경매 물건이라도 잘만 낙찰하면 향후 높은 시세 차익을 보장받을 수 있다. 사진은경매 개찰 후 입찰자들이 법원 집행관들에게서 입찰 보증금 영수증 등을 받고 있는 모습. ◇경매의 숨은 위험 ‘유치권’, 알고 보면 ‘로또’=요즘 법원 경매 투자 열기가 뜨겁다. 부동산시장이 살아날 조짐을 보이면서 경매시장에도 싼 값에 알짜 물건을 잡으려는 수요가 몰리고 있다. 입찰 경쟁이 치열해지면서 좋은 경매물건을 적정 가격에 낙찰하기도 쉽지 않다. 특히 권리관계가 깨끗한 물건인 경우 입찰자들이 몰려 주변 시세를 웃도는 선에서 낙찰되는 사례도 많다. 따라서 전문가들은 남들이 거들떠보지도 않는 ‘유치권이 신고된 물건’에 관심을 가져보는 것도 좋다고 조언한다. 경매 투자 열기가 달아오를 때는 틈새상품을 공략하는 것도 방법이라는 얘기다. 유치권이 신고된 물건에는 입찰 예정자들이 응찰을 꺼리게 마련이다. 낙찰 후 유치권이 성립된다면 통상 적게는 수천만원에서 많게는 수십억원에 이르는 유치권 금액을 낙찰자가 전부 인수 부담해야 하기 때문이다. 이렇다 보니 유치권이 신고된 물건의 경우 2~3회 유찰되는 사례가 잦다. 그런데 법원에 유치권이 신고된 물건 중 유치권이 실제 성립되지 않은 경우도 적지 않다. 최근 들어선 가짜 유치권 경매 물건도 부쩍 늘고 있다. 유치권 신고자가 소유권자와 짜고 저가에 낙찰할 의도나 경매를 지연시킬 목적으로 허위로 유치권 신고를 하는 사례가 적지 않은 것이다. 때로는 임차인이 해당 물건을 낙찰하거나 비용을 좀 더 받기 위한 목적으로 악용하기도 한다. 굿옥션 고정융 팀장은 “유치권 신고 물건도 사전에 철저한 권리 조사와 탐문을 통해 옥석을 가리면 큰 차익을 남길 수 있는 ‘진주’가 되기도 한다”고 말했다. 유치권과 같은 하자가 있어 보이는 물건이라고 해서 무조건 기피하지 말고 권리관계 분석을 거쳐 투자를 고려할 만하다고 느끼면 적극 경매시장에 참여해 보는 것도 괜찮다는 설명이다. ◇이런 점 따져봐야=유치권이 신고된 경매 물건은 잘만 낙찰하면 고수익을 보장받지만 입찰에 앞서 꼼꼼히 따져봐야 할 것도 많다. 입찰에 앞서 권리 분석을 꼼꼼하게 할 필요가 있다. 이 때는 전문가 도움을 받는 것도 방법이다. 현장 확인도 필수다. 유치권은 등기부상에 기록되지 않는다. 따라서 현장에 직접 나가 탐문조사를 벌여야 확인할 수 있다. 현장 답사를 통해 건물 공사의 흔적이 있는지, 그리고 유치권자라고 주장하는 사람이 건물을 점유하고 있는지 여부를 확인해야 한다. 이어 유치권자를 만나서 유치권자의 주장이 타당한지 파악하고, 그 주장이 부당하다고 판단될 경우 반박 자료를 제시하면서 유치권 요구를 철회하도록 하는 것이 좋다. 적당한 선에서 합의를 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 자금 조달 계획도 철저히 세워야 한다. 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기할 경우 입찰보증금(입찰가의 10%)을 떼일 수 있다는 점도 유념해야 한다. 실전경매박사 신분증ㆍ도장 챙기고 입찰 보증금 확인을 ⑪경매 전날 체크 리스트 오랫동안 들인 공과 노력이 허사가 되지 않도록 입찰 전날 최종 응찰 채비를 갖춰야 한다. 경매 시간이 오전 10시부터이기 때문에 입찰 당일 아침에 무엇인가 미흡한 사항을 준비할 시간은 없다고 봐야 한다. 경매 전날 체크리스트를 만들어 미리 준비를 해두는 것이 좋다. #1. 경매진행 여부 확인 경매는 취하나 변경ㆍ정지ㆍ연기 등 변수가 많은 만큼 경매가 정상적으로 진행될 것인지부터 확인해야 한다. 사전에 대법원 사이트나 ARS를 통해 확인이 가능한 데도 입찰 법정에 와서 경매 물건에 빠진 것을 발견한다든가, 심지어 법정에서도 몰라 취하나 변경된 물건에 입찰표를 써내는 사람도 없지 않다. 대법원 홈페이지나 민간 경매정보업체 사이트에는 실시간으로 경매 정보가 업데이트되기 때문에 반드시 미리 확인하여 헛걸음하는 일이 없어야겠다. #2. 입찰 준비물 본인이 직접 응찰하는 경우에는 신분증(주민등록증·운전면허증·여권)과 도장이 필요하다. 도장은 인감도장일 필요는 없다.대리인이 입찰에 참가할 경우에는 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서를 갖춰야 한다. 인감증명서는 법원에서 발급받을 수 없으므로 미리 챙겨둬야 한다. 공동입찰이라면 입찰자 전원의 신분증과 도장이 있어야 한다.법인이 참가하는 경우에는 법인등기부등본·법인 인감증명서·대표이사 신분증·법인 인감도장이 필요하다. #3. 입찰 보증금 입찰 보증금도 신경을 써야 한다. 대개 보증금은 최저가의 10%이지만, 재매각인 경우 20%이다. 따라서 입찰할 물건이 어느 경우에 해당되는 지 확인하는 게 좋다.입찰 보증금은 정해진 금액 이상으로 내는 것은 문제가 되지 않지만, 단 1000원 한 장이라도 모자라는 경우에는 결격 사유가 된다. 또 입찰 봉투가 작기 때문에 수백만원을 만원짜리로 준비해도 모두 들어갈 수 없다. 가장 간단한 것은 수표로 준비하는 것이다.수표는 뒷면에 사건번호와 이름을 적어 이서한다. *자세한 내용은 중앙일보조인스랜드가 발간한 『불황 모르는 부동산, 이제는 경매』를 참고하세요.

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