2010년 부동산 시장 전망

“부동산 정책 변화 확인 후 투자 나서야” 2010년 부동산 시장 전망

2009년 부동산 시장은 그 어느 때보다도 다사다난했다. 2008년 가을 미국에서 시작된 금융 위기로 시장 침체를 겪었고, 이에 대처하기 위한 정부의 각종 부동산 부양책, 활성화 대책, 통화 유동성 공급 등에 힘입어 가격 급등과 전세값 불안까지 겪는 등 작년 부동산 시장은 급·등락을 반복한 한 해였다. 그럼 앞으로 전개될 2010년 부동산 시장은 어떨까? 2010년을 시작하는 시점에서 정부의 정책 변화에 따른 시장 전망과 수요자들의 내 집 마련을 위한 준비 방법, 투자 지역을 선별해 보도록 하자. 2010년 부동산 시장 전망 작년 1분기 부동산 시장은 미국발 금융 위기의 충격으로 심각한 침체를 겪으며, 가격이 폭락하는 상황이 전개됐다. 하지만 정부가 내놓은 각종 부동산 대책(저금리, 세금 감면 등) 효과와 ‘바닥’이라는 인식이 확산되면서 강남 등 버블세븐 지역을 중심으로 가격이 가파르게 회복될 수 있었다. 이후 4분기(10월)부터 강남 재건축 등을 중심으로 가격 하락 분위기가 감지됐으나, 이는 단기 가격 상승에 대한 부담감과 비수기 영향·담보 대출 규제·경기 회복에 대한 불확실성 등에 의한 조정으로 판단된다. 따라서 올해 부동산 시장은 현재의 가격 수준을 유지(또는 소폭 상승)하며, 수도권 특정 지역과 유망한 주택을 중심으로 극심한 ‘양극화’ 현상을 보일 것으로 전망된다. 특히 미분양주택과 전세가격, 대출 금리(규제) 등의 불안 요소가 부동산 시장 진행 방향의 주요 변수로 작용할 전망이다. 따라서 작년과 같은 가파른 시세 상승은 기대하기 어려울 것으로 예상된다. 더불어 올해는 정부의 부동산 정책이 시장에 미치는 영향력이 매우 높아질 것으로 보인다. 작년에 시행된 정책 대부분은 ‘시장 활성화’에 무게중심을 두고 시행됐다. 하지만 올해 부동산 정책의 주요 관점은 그동안 시행됐던 정책의 종료와 ‘시장 안정’에 무게중심을 둘 것으로 예상된다. 따라서 전반적인 주택 시장은 보합세를 유지할 것으로 예상되며, 지역과 개별 물건· 정책 변수 등에 따라 양극화는 심화될 것으로 보인다. 이에 따라 개발 호재가 풍부한 지역과 강남처럼 대기 수요가 풍부한 곳이 아니라면 주택 매입 시기를 잠시 유보하고 관망하는 전략도 유효한 투자 유형이 될 것이라고 판단된다. 내 집 마련을 위한 준비 올해는 부동산 매입에 나서기 전에 정부의 정책적 변수를 지켜볼 필요가 있다. 우선 현재의 기존 주택담보대출 규제(LTV, DTI)가 지속될지, 금리 상승 시점은 언제가 될지, 미분양주택의 감소 추세가 3월에도 이어질지 등의 중요 변수를 따져본 뒤 내 집 마련 시점을 저울질해야 한다. 올해 부동산 가격 상승은 소폭에 그칠 것으로 전망되고 위에서 언급한 정책 변수들이 시장에 미치는 파급 효과가 워낙 큰 만큼, 정부의 정책 변화 추이를 지켜본 뒤 주택 매입 시기를 결정해도 늦지 않을 것이라 판단된다. 따라서 내 집 마련을 준비하는 수요자들은 기존 주택을 매입할지 아니면 신규 주택에 청약할지에 따라 관심 지역을 선별하고, 본인의 자금 여력을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 그리고 정부 정책의 긍정적 변화가 감지되는 시점(가격의 하방 경직성 확보 후)에 적극적으로 내 집 마련 시기를 잡는 것이 현명할 것으로 보인다. 관심 있게 볼 지역·투자 형태 올해 부동산 시장은 수도권과 지방의 지역별 ‘양극화’가 예상되는 만큼, 수도권 부동산 시장을 이끌었던 인천 청라지구와 송도의 인기가 또 다시 이어질 것으로 예상된다. 특히 광교·위례(송파) 신도시와 2차 보금자리지구 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택에 실수요자뿐만 아니라 투자 수요가 집중될 것으로 예상된다. 따라서 관심을 가지고 지켜봐야 될 지역은 서울 주요 재개발·재건축 지역과 정부의 보금자리주택지구, 대규모 택지지구(신도시, 경제자유구역) 등으로 요약할 수 있다. 기존 주택시장에 대한 대출 규제가 지속되는 한 신규 청약시장에 수요가 쏠리는 투자 형태가 이어질 것으로 보이며, 수익형 부동산인 ‘매머드급 신규 분양 오피스텔’도 인기를 끌 것으로 관측된다. 새해 달라지는 ‘주요’ 부동산 정책 미분양 양도세 한시 감면 종료 2009년 2월 12일~2010년 2월 11일 취득하는 신축 주택(분양 및 미분양)에 대해 5년간 양도소득세가 한시적으로 감면 또는 면제되는 이 제도가 올 2월 11일 이후 종료될 예정이다. 감면 대상은 모든 신축 주택이 해당되고, 재개발·재건축을 제외한 개인의 자가 건설 주택도 포함된다. 다주택자 양도소득세 중과 폐지 종료 현재 시행 중인 다주택자 양도소득세 기본 세율 적용이 올해 종료된다. 단, 정부는 올 연말에 부동산 시장 상황을 살펴본 후 다주택자 양도소득세 기본 세율 적용을 연장할 것인지 여부를 결정할 계획이다. 부동산 거래세 감면 올해 말까지 연장 2009년 말로 끝날 예정이던 일반주택의 취득세와 등록세 등 부동산 거래세 50% 감면 조치가 올해에도 계속 적용된다. 정부는 부동산 경기 활성화와 국민의 세 부담 경감을 위해 이 조치를 1년 더 연장하기로 했다. 전·월세 실거래가 신고 의무화(예정) 올해부터 전·월세 실거래가 신고가 의무화된다. 전·월세 정보는 민간 부동산 정보업체들이 공개하고 있지만, 정확한 실거래 정보를 알 수 없어 정부 차원에서 시스템 구축이 필요하기 때문이다. 현재 주택임대차보호법 확정일자 제도를 이용해 집주인이나 임차인이 해당 읍·면· 동 사무소에서 실거래 정보를 입력하는 방안이 논의되고 있고, 중개사가 거래 정보를 직접 입력하는 것을 의무화하는 방안도 논의 중이다. 전·월세 소득 공제 신설 월세 소득 공제는 부양가족이 있는 총급여 3000만원 이하 무주택 가구주로서, 국민주택 규모 이하 주택 세입자에게 적용된다. 연간 300만원 한도로 월세 지급액의 40%를 공제받을 수 있다. 전세금을 금융기관이나 개인에게 차입한 경우에도 300만원 한도에서 원리금 상환액의 40%를 소득 공제 받을 수 있다. 도움말: 부동산써브(www.serve.co.kr) 윤지해 연구원

정승원기자luckwon@mediawill.com