`급매물을 잡아라`

"급매물을 잡아라"

시세보다 20% 이상 싼 물건이 급매 발품 팔며 시장 살펴야 급매 잡는다

주택경기가 꽁꽁 얼어붙으면서 시세보다 가격을 크게 낮춘 아파트 급매물이 늘고 있다. 그러나 사려고 하는 사람은 물론 팔려고 하는 사람도 적기 때문에 거래량은 현저하게 줄었다. 이 때문에 급매물이 아직 소진되지 않았는데 이보다 더 싼 급급매물까지 나오고 있다. 수도권 전역에서 시세보다 가격이 훨씬 싼 급매물이 늘고 있으나 내집 마련을 준비하는 실수요자는 어떤게 진짜 급매물인지 기준 세우기도 어려운 실정이다. 특히 최근엔 부동산 시장 전망이 엇갈리면서 시세보다 싸다고 무작정 급매물을 잡을 수도 없는 상황이다. ◆급매물의 매력은 시세차익 시장에 나온 A아파트의 현재가가 3억이라면 평균 매물은 3억 이상의 강보합권에 포진이 되는 경우가 많다. 그러나 부동산 침체기에 접어들면 A아파트는 조금씩 하락해 3억 전후로 가격이 형성되는데 이때 매도자가 불안감을 이기지 못하거나 개인적인 사정이 있는 경우 2억5000만원 선의 매물이 등장할 수 있다. 2억 5000만원 선의 급매를 잡을 경우 이미 5천만원을 싸게 매수했으므로 부동산이 상승기에 접어들어 3억 5000만원까지 오르면 세전 1억의 시세 차익을 거두게 된다. 가격은 5000만원 올랐지만 급매를 잡은 덕에 1억원의 시세 차익을 올린 경우인데 이것이 급매를 잡아야 하는 이유이다. 투자자 입장에서 입지가 크게 떨어지지 않는 지역이라면 시세 그래프상에서 현저하게 저평가 된 지역을 중심으로 급매 위주로 투자하는 것이 안전성과 투자 측면에서 훨씬 유리한 것이다. ◆급매도 급매 나름이다 3억원 짜리 아파트가 단기간에 4억까지 올랐는데 다시 3000만원 하락해 3억7000만원이 됐다고 급매라 할 수는 없다. 가격의 절대치를 알 수는 없지만 해당 부동산의 최근 3년간 최고가와 최저가를 살펴 보고 다른 부동산과의 상대 가치를 비교해 보면 어느 정도 답을 찾을 수 있다. 예를 들어 최근 3년 기준으로 최고가가 4억원, 최저가가 2억인 부동산이 3억까지 오르다가 침체기에 10% 이상 하락한 2억 5000만원에 매물이 나왔다면 이 부동산은 저평가 상황이면서 초급매에 해당하기 때문에 적극적으로 매수할 필요가 있다. 해당 물건이 4억원까지 오르다가 침체기에 10% 이상 하락한 3억 5000만원에 매물로 나왔다면 이 자체로는 초급매에 해당하지만 최고가에 근접한 급매물이기 때문에 저평가된 것도 아니어서 매수에 신중을 기해야 한다. ◆실거래가·시세 확인 필수 이 외에도 부동산 전문가들은 초급매물을 잡기 위해서는 원하는 지역의 아파트 실거래가를 반드시 확인하라고 권고한다. 국토해양부 홈페이지에 들어가면 2개월 전의 실거래가격을 확인할 수 있는데 이를 급매물 기준으로 삼을 필요가 있다. 보통 시세보다 20% 이상 싼 것을 급매물이라 할 수 있지만 기준은 3개월 이내 국토해양부에 고시된 실거래가를 기준으로 삼는 것이 좋다. 국민은행의 부동산 시세 확인도 필수다. 국민은행 시세는 자체 중개업소 네트워크를 통해 가장 믿을 만한 시세 정보를 제공한다고 알려져 있다. 이 때 단순히 현 시세뿐 아니라 시세의 변화를 읽는 게 핵심이다. 추가 하락 여부를 판단하기 위해서는 해당지역 중개업소를 다니면서 매물이 얼마나 많은지 확인해야 한다. ◆급매물, 어떻게 만들어지나 부동산은 활황기보다 침체기가 훨씬 길다. 1년을 기준으로 거래가 활발하면서 가격이 오르는 기간은 3~4개월에 불과 하지만 거래가 잘 이루어지지 않으면서 가격이 하락하는 기간은 8~9개월에 이른다. 이 때 매도자는 짧지만 폭발적인 가격 상승 기간을 놓치지 말고 정점을 잘 골라 매도 타이밍을 잡아야 한다. 매수자는 길지만 지루한 가격 하락 기간을 기회로 삼아 급매물 중심으로 매수 타이밍을 잡아야 한다. 그런데 대부분의 일반 투자자들은 이 원칙과는 반대로 매매를 하기 때문에 제대로 된 투자 수익을 얻지 못한다. 매도자는 상승시에 발생하는 호재와 더 오를 것이라는 기대감에 들떠서 매도 타이밍을 놓치게 된다. 또 매수자는 하락시에 발생하는 유언비어와 더 하락할 것이라는 기대감 때문에 기다리다가 매수타이밍을 놓치게 되기 쉽다. 매수자에게 가장 중요한 것은 폭락이나 폭등에 대한 기대감이 아니라 가격 하락폭과 가격 하락 매물을 잡아 매수를 실행하는 결단력이다. ◆급매물, 발로 뛰어야 잡는다 전문가들은 진짜 초급매물은 발로 뛰어야 잡을 수 있다고 말한다. 진짜 초급매물은 시세나 정보업체 정보에 잡히지 않고 일부 중개업소에만 나오는 경우가 많기 때문에 부지런히 발품을 팔아야 진짜 초급매물을 잡을 수 있다는 것이다. 이를 위해 매수를 원하는 지역의 부동산중개업소 여러 곳과 지속적으로 연락을 주고 받으며 매물 동향을 확인할 필요가 있다. 또한 현장 답사 후 2~4주 동안 시간차를 두고 시장 흐름을 판단하면서 저평가 지역의 급매라고 판단되면 결단력 있게 매수해야 한다. 어떤 사람들은 결단력이 앞선 나머지 부동산 중개업소를 방문하자마자 매수하는 사람들이 있는데 즉흥적으로 매수하는 것보다 일정기간을 두고 급매가 나올 때까지 기다렸다가 가격 협상을 하는 것이 더 싼 매물을 잡을 가능성이 높다.

박웅석기자pws@weeklytown.co.kr