2010전망/경매시장 흐린 후 맑음

경매 상반기 잠잠하다 6월 지방선거 전후 활기 띨 듯

2010전망/경매시장 흐린 후 맑음

새해 부동산 경매시장 기상도는 ‘흐린 후 맑음’이다. 상반기에는 대출 규제와 부동산 가격 약세 영향으로 시장이 약세를 보이겠지만, 하반기 이후에는 경기 회복 영향으로 경매시장 참여자들이 늘면서 낙찰가도 오름세를 탈 것으로 예상된다. 1998년 외환위기를 회상하게 한 2009년 경매시장은 미국발 글로벌 금융 위기를 겪으며 경매로 내몰린 부동산들로 큰 장을 이뤘다. 2009년 한해 동안 15조8000억원이라는 경매사상 최대의 뭉치 돈이 몰리기도 했다. 새해에도 경매 물건은 상당한 수준이 유지되는 여전히 탐나는 시장이 될 것으로 예상된다. 불황의 잔재가 아직 경매시장에는 남아있기 때문이다. 2009년 4분기 대출규제 확대 이후 재조정기를 맞으면서 경매 진행된 물건들 가운데 주인을 만나지 못하고 2010년으로 넘어가는 물건들이 상당수 있다. ◇하반기부터 상승 반전 예상=하지만 하반기 이후에는 경매시장도 활기를 되찾을 것이라는 전망이 우세하다. 경기 회복이 상승 장세를 점치는 주요 근거다. 세계경제협력개발기구(OECD)는 내년 우리나라 경제성장률을 4.4%로 예상했고, 정부나 한국개발연구원(KDI)에서도 5%대의 성장을 전망했다. 그만큼 대내외적으로 볼 때 우리나라의 경제 여건이 빠르게 회복되고 있다는 것이다. 부동산시장 침체는 글로벌 금융위기에 따른 실물경기 침체가 원인인 만큼 경기 회복은 시장에 엄청난 호재로 작용을 전망이다. 여기에 2010년 6월에 있을 지방선거도 경매시장을 달굴 재료다. 지방선거가 있을 때마다 선심성 개발계획 공약의 난발과 그에 따른 기대감으로 경매시장은 호황을 맞았다. 2000년 이후 실시된 두 차례 지방선거에서는 공교롭게도 경매시장이 모두 강세를 나타냈다. 2002년 지방선거와 2006년 지방선거에서 수도권의 아파트 등 주거용 부동산 낙찰가율은 각각 85%, 87%로 다른 해에 비해 평균 5% 포인트 가량 높았다. 지난 2006년 지방선거 때에는 후보자마다 뉴타운(재개발)공약을 들고 나와 경매시장에서 빌라(연립ㆍ다세대주택)의 낙찰가율이 평균 100%를 넘어섰다. 집값과의 동조화 현상도 하반기 경매시장 전망을 밝게 보는 근거 중 하나다. 아파트와 빌라 등 주택 경매시장은 일반 거래시장과 일정한 시간 차를 두고 같이 움직이는 경향이 강하다. 집값이 오르면 경매 낙찰가가 덩달아 오르는 패턴을 보이는 것이다. 새해 집값은 하반기 이후 상승세를 탈 것이라는 전망이 많다. 디지털태인 이정민 팀장은 “하반기부터 집값이 오르고 매물도 달리면 경매시장으로 발길을 돌리는 실수요자와 투자자들이 늘면서 낙찰가도 오를 것”이라고 말했다. ◇지역별ㆍ상품별 양극화 뚜렷=지역별ㆍ상품별 양극화 현상도 예상된다. ‘돈 되는’ 물건과 개발 호재가 많은 지역에는 투자자가 몰려들겠지만, 그렇지 않은 경우에는 투자 외면을 받을 가능성도 배제할 수 없을 것 같다. 아파트 경매시장은 일반 매매시장과 동조화 현상을 보일 것으로 예상된다. 일반 매매시장이 살아나지 않을 경우 경매시장도 침체 상태에서 벗어나지 못할 것이라는 전망이다. 적어도 2010년 상반기까지 아파트 경매시장이 침체기를 겪을 것이라는 분석도 이 때문이다. 하지만 봄 이후부터는 다시 매수세가 살아날 가능성도 배제할 수 없다. 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화 혜택이 2010년 말까지 취득한 주택에 한하기 때문에 부동산 경기가 살아날 경우 절세를 고려한 자산가들의 주택 매입이 뒤따를 수 있기 때문이다. 그런데 지역과 규모에 따라 온도 차이는 있을 수 있다. 인기몰이를 할 투자처로는 서울ㆍ수도권 역세권 소형아파트가 꼽힌다. 최근 몇 년새 주택 공급은 늘었지만 역세권의 소규모 주택은 아직 공급이 수요를 따라오지 못하는 실정이다. 더욱이 대출 규제로 자금 동원이 얼마나 용이한가가 투자의 관건이기 때문에 소형아파트가 더욱 주목을 받게 될 것이다. 반면 수도권과 지방의 대형아파트는 약세를 보일 전망이다. 서울과 인접지에 공급이 많아 수요가 다소 해소된 만큼 수도권에서 거리가 먼 곳은 갈수록 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다. 그밖에 보금자리주택 예정지와 서울ㆍ수도권 재개발ㆍ뉴타운 지역의 연립ㆍ다세대주택 등도 2010년에 블루칩 대접을 받을 것으로 예상된다. 상가는 대출이나 세금 규제보다는 실물 경제에 밀접한 영향을 받는 상품이다. 2010년에는 실물 경기가 호전될 것으로 보여 입지와 상권이 우수한 상업용 부동산을 중심으로 매수세가 일부 살아날 전망이다. 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “실물 경기와 밀접한 상가의 경우 경기 회복에 따른 저가 메리트가 부각되면서 투자자들이 몰릴 가능성이 크다”고 말했다. 그는 신설 역세권 주변이나 새로 상권이 조성되는 지역을 중심으로 인기가 높아질 것으로 내다봤다. 토지 경매시장도 지역별 양극화가 뚜렷할 전망이다. 2009년과 마찬가지로 개발 재료를 안고 있는 지역은 낙찰가율이 오름세를 타겠지만, 그렇지 않은 곳은 약세를 보일 가능성이 크다. 세종시 및 4대강 정비사업 인근 지역과 보금자리 주택 지구 주변 지역 등 굵직굵직한 호재가 있는 곳의 경매 토지 물건에는 투자자들의 입질이 많을 것으로 예상된다. 토지거래허가지역이 대거 풀린 곳도 낙찰 후 일반시장에 파는 게 쉬워져 수요가 늘고 낙찰가도 오를 전망이다. 다산서비스 이종창 대표는 “부재지주에 대한 양도세 중과가 2010년 말까지 유예되는 점을 이용해 호재가 있는 토지는 매수세가 뒤따를 수 있다”고 말했다.