주택 임대사업…1억원 미만 아파트 노려볼 만

임대사업 3대 성공요건…전세가 비율 50% 이상 돼야

베이비붐 세대들의 본격적인 은퇴를 앞두고 노후 대비용으로 시세차익과 임대수익까지 겨냥한 주택임대사업에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 특히 올해 들어 노원구를 필두로 한 강북권의 아파트 가격 상승폭이 두드러지면서 이 지역에 소재한 1억~2억원 내외의 임대사업하기에 용이한 소형 아파트에 투자 상담이 쏟아지고 있다. 이는 고가 주택에 대한 대출규제 여파로 실수요자 위주의 시장재편과 맞물려 재개발·뉴타운 개발에 의한 전세난이 가중된 것도 이유다. 게다가 임대사업자들의 소형 아파트 사재기까지 가세해 소형 아파트 가격 상승폭에 불을 지피고 있다. 실제로 분당에 거주하는 김성호씨(42, 자영업)는 지난해 초 노원구에 위치한 소형 아파트 다섯 채를 전세 끼고 구입했다. 임대수익은 별도로 하고도 1년 사이에 50% 이상의 시세차익을 거두고 있다. 이를 월세로 전환했을 경우 은행금리보다 높은 매년 5~7%의 짭짤한 임대수익을 거둘 수 있다. 정부의 대출규제 완화가 없다면 강남권의 고가 주택보다는 강북권의 임대용 소형 아파트가 더 낫기 때문에 이 지역의 투자 열풍은 당분간 계속될 것으로 예상된다. 재개발 지분 이용한 임대사업도 해볼 만 재개발 추진 중인 성동구 옥수동 일대 다가구·다세대주택 전경.

역세권 재개발 지분에 관심을 갖는 것도 좋은 방법이다. 재개발 추진일정이 빠른 서울 성동구 옥수동·금호동, 성남시 수정구·중원구 등이 추천된다. 60㎡ 규모의 주택을 배정받을 수 있는 30㎡ 규모의 재개발 지분도 전세를 안고 약간의 대출만 이용하면 1억원 남짓으로 구입할 수 있다. 정부의 부동산 규제로 갈팡질팡하는 자산가들은 종합부동산세나 양도소득세 중과 회피 목적으로 소형 아파트 장기 임대상품을 해볼 만하다. 특히 두 채 이상의 다주택자들은 소형 아파트를 추가해 임대사업을 생각해 볼 수 있다. 이렇게 임대사업을 하면 각종 세금 부담에서 자유로워질 수 있다. 최근에는 10년 임대 이후, 자녀 명의로 한 채씩 증여하기 위한 목적으로 소형 아파트 구입 의뢰가 늘고 있다. 일단, 종합부동산세 부과에서 제외되는 주택임대 사업자의 등록 기준을 살펴보자. △동일 시·도 △전용면적 85㎡(25.7평) 이하 △공시가격 3억원 이하 △5채 이상 보유 △10년 장기임대 등의 요건을 모두 갖춰야 한다(단, 건설임대는 두 채를 5년 이상 임대한 경우에 한정). 주택 임대사업자는 종부세를 내지 않고 양도세 60% 중과도 피할 수 있다. 하지만 현행법상 임대 개시 후 10년 뒤에 양도 당시 단 한 채라도 기준시가 3억원을 초과하면 중과세 대상이 되기 때문에 가급적 한 채당 소형 아파트 투자금액을 1억원 내외로 고정시키는 게 중요하다. 지자체에 따라 일정 면적 이하 신규 공동주택 구입 시 취·등록세 감면과 면제 부분을 활용하면 투자 수익을 극대화할 수 있다는 점도 참고로 알아두면 좋다.

단, 주의점도 있다. 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일) 후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 또한 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입 임대주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면세액을 추징당하므로 각별히 조심해야 한다. 단독주택, 다세대로 전환해 임대사업 다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금 혜택이 다르다는 점을 염두에 둬야 한다. 다세대주택으로 주택 임대사업을 할 경우 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있다. 반면 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 즉 10년이 경과 된 이후 다가구주택을 매각할 때는 단독주택으로 판단해 주택 수에 따른 고율의 양도세가 적용된다. 참고로 다세대주택이란 연면적 660㎡ 이하 4층 이하 두 가구 이상을 말하고 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하, 3층 이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는 등 두 가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다. 종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯하지만 차이가 있다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시·광역시·도에 소재하는 주택을 기준으로 다섯 채를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다. 공시가격 3억원의 조건도 살펴봐야 한다. 종부세는 주택 임대사업을 시작하는 단계에서 판단하지만 양도세는 양도단계에서 판단한다. 결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 다섯 채의 주택을 묶어 임대사업을 하고 시작할 때와 매각할 때 모두 공시가격이 3억원 이하여야 한다. 따라서 서울에서 두 채를 갖고 있는 사람이 임대사업을 한다면 추가적으로 서울에 세 채를 더 구입해 임대사업을 시작하는 게 낫다. 거주하는 단독주택을 노후 대비용으로 다세대나 원룸으로 전환해서 임대사업하는 것도 또 다른 방법이다. 단독을 다세대로 만들기 위해선 일정수준의 인접대지 이격거리, 주차장법 등을 충족시켜야 한다. 도심권과 가까운 지역은 임대수요가 풍부해서 매년 7~8%의 임대수익을 얻을 수 있다. 다세대 신축에 부족한 자금은 추후 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 대체하면 별반 문제될 게 없다. 【 임대사업 3대 성공요건 】 ◆ 전세가 비율 50% 이상 돼야 = 첫째, 매매가 대비 전세가 비율이 50%를 웃도는 곳이 유망하다. 투자할 만한 소형 아파트의 조건으로 매매가 대비 전세가 비율이 50%를 웃돌고 임대 수요가 집중되는 곳이다. 이들 지역의 소형 아파트는 4~7% 수준의 임대수익률을 보이고 있다. 둘째, 역세권 아파트가 유리하다. 역세권 아파트나 앞으로 역세권으로 바뀔 지역에 있는 주택을 임대사업용으로 투자하면 유망하다. 지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 돼 있는 곳이 임대 수요자들이 충분하기 때문에 임대 수요자들을 찾기도 쉽고 월세금도 더 높게 받을 수 있기 때문이다. 셋째, 매매 가격이 1억~1억5000원 이내인 것이 좋다. 현행 임대사업법상 비과세가 해당되는 10년 후 매도할 때 한 가구라도 공시가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다. 소액으로 임대사업하기에 유망한 지역은 서울 노원구, 강북구, 구로구 ,강서구, 관악구 등이다. [박상언 유엔알컨설팅 사장] [본 기사는 매경이코노미 제1451호(08.04.16일자)에 게재된 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 주소창에 '경제'를 치면 매일경제 뉴스가 바로! 2008.04.12 18:29:08 입력, 최종수정 2008.04.13 09:07:53