상가 세입자 대책，핵심 ‘권리금’은 빠져

정부가 용산참사를 계기로 재개발 상가 세입자 권리 보호를 위해 보상액을 높이고 감정평가를 지자체가 직접 주관하기로 하는 등의 재개발사업 세입자대책을 내놨지만 시장에서는 현실성이 떨어진다는 지적이 일고 있다.

특히 상가분양권을 기존 상가 세입자에게 우선 부여하는 방안에 대해서는 사업성 악화는 물론이고 사유재산권 침해 논란까지 일고 있다. 휴업보상금 확대 등도 재개발사업의 비용 증가로 이어져 사업 추진을 가로막는 주요인으로 작용할 전망이다.

서울시의 한 재개발조합 관계자는 “세입자의 권리를 보호하자는 취지는 좋지만 대책이 대부분 조합에 비용을 부담시켜 사업 추진을 가로막을 것으로 우려된다”고 말했다.

더불어 이번 사태의 핵심인 권리금 문제는 언급조차 하지 않아 여전히 ‘불씨'는 남아 있다.

하지만 재개발사업 보상 감정평가의 객관성 제고와 평가비용의 지자체 부담 등은 투명성 확보와 공공성 강화 차원에서 긍정적인 조치로 받아들여지고 있다.

■상가 우선분양권, 사유재산권 침해 논란

정부는 재개발지역에 건설되는 상가 중 조합원에게 분양한 후 남는 물량은 기존 상가 세입자에 우선 분양권을 주기로 했다. 하지만 이는 개인 재산권 행사에 공공이 개입한다는 측면에서 사유재산권 침해 논란이 일 전망이다.

전영진 예스하우스 사장은 “조합에 가장 큰 수익을 챙겨주는 상가분양을 공공이 개입해 할인공급하겠다는 것은 사유재산권 침해 논란으로 이어질 수 있다”며 “조합 측에서 보면 사업성에도 엄청난 마이너스 요인으로 작용한다”고 말했다.

서울 서대문구의 한 재개발조합 관계자는 “우리 사업구역은 평지에 위치해 상가 비율이 높은데 상가 세입자에게 우선 분양하게 되면 사업성이 크게 악화될 수밖에 없다”면서 “이번 정부대책은 현실성이 없는 졸속 정책”이라고 비난했다.

■사업성 악화로 재개발 추진 ‘걸림돌'

휴업보상금을 3개월치에서 4개월치로 확대하기로 한 것은 재개발사업의 비용 증가로 이어져 사업 추진에 걸림돌로 작용한다는 지적이다. 휴업보상금은 통상 수천만원에 달하는데 이를 4개월치로 더 늘리게 되면 조합 부담이 훨씬 늘어나기 때문이다. 더구나 최근 재개발사업은 과거 주거시설이 밀집했던 지역과 달리 상가 비율이 높은 지역에서 이뤄지고 있어 휴업보상금을 확대할 경우 조합은 사업성에 치명적인 타격을 입게 된다는 게 조합 측의 주장이다.

서울 은평구의 한 재개발조합 관계자는 “상가가 밀집한 재개발지역의 경우 휴업보상금을 한 달치만 더 늘려도 조합 부담이 엄청나게 커진다”면서 “상가 세입자를 보호하려다 조합원들이 추가 부담금만 늘리는 역차별을 받게 된다”고 우려했다.

그는 “지금도 주변 집값이 하락해 재개발사업 추진이 거의 중단돼 있는데 이번 세입자대책으로 비용부담이 크게 늘어 앞으로 재개발사업이 더욱 어려워질 것”이라고 덧붙였다.

■세입자 권리금 대책은 쏙 빠져

정부는 용산참사를 비롯, 대다수 재개발지역에서 갈등의 핵심인 권리금대책은 아예 언급조차 하지 않았다. 용산참사는 많게는 수억원대의 권리금을 주고 들어온 상가가 헐리면서 권리금을 인정받지 못하면서 불거진 게 주요인이다. 정부는 권리금 보상을 현실화하는 대신 휴업보상금을 확대하는 쪽으로 방향을 틀었다. 서울시 관계자는 “권리금은 법률에서 인정되고 있지 않기 때문에 재개발에만 적용하기는 힘들다”며 “휴업보상금을 확대하는 선에서 현실화했다”고 말했다. 하지만 많게는 수억원에 달하는 권리금 대신 휴업보상금 수천만원을 더 준다고 해서 세입자들이 그동안 줄기차게 외쳐 온 권리금 보상 현실화 주장을 접을지는 의문이다.

다만 그동안 객관성 여부를 놓고 논란이 일던 감정평가 과정을 비교적 투명하게 운영하겠다는 것은 시장 투명성을 위해서도 반길 만한 조치로 해석된다. 또 수억원대에 달하는 감정평가비용을 지자체가 직접 부담하는 것도 공공성 강화 차원에서 업계는 환영하고 있다.

김관웅 기자 kwkim@fnnews.com

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