연립주택 재건축 돈될까

연립주택 재건축 돈될까

자금회수 빠르지만 개발이익 크지 않아

Q.연립주택 재건축에 투자하고 싶은데요. 아파트 재건축에 투자하는 것보다 사업성은 어떤지가 궁금하네요. A.아파트에 비해 관심을 덜 받고 있지만 연립주택 재건축도 매력적인 투자 상품 중 하나다. 노후ㆍ불량 공동주택을 재건축하기 위해 정비구역을 지정할 때에는 용지면적 1만㎡ 이상이거나 가구수가 300가구 이상이어야 하지만 20가구 이상 노후ㆍ불량 연립주택 또는 아파트는 정비구역이 아닌 지역에서도 재건축 조합을 설립해 사업시행인가를 받아 재건축을 할 수 있다. 단지 규모와 조합원 수가 적기 때문에 조합원 간 합의가 쉽다. 소송 등 분쟁에 휘말리는 경우가 적어서 사업기간이 짧으므로 지분투자금액을 단기에 회수할 수 있는 장점이 있다. 투자자금이 묶여 있는 기간이 줄어드는 만큼 금융비용 부담을 줄일 수 있어 재건축 추진 가능성이 있는 연립주택을 미리 물색해 둔 뒤 사업이 본격화되기 전인 사업 초기단계에서 저가로 매입해 두었다가 사업시행인가 전후에 매도하면 단기에 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 건축연한이 오래된 연립주택일수록 대지지분이 커서 추가부담금은 적어 아파트 재건축에 비해 사업성이 좋은 것도 장점이다. 연립주택은 대부분 2~3층인 경우가 많기 때문에 재건축을 통해 고층 아파트를 지을 경우 일반분양이 많아 조합원의 추가부담이 줄어든다. 또 시공사나 조합이 예상한 수익률에서 크게 벗어나지 않는 사례가 많아 투자의 위험성을 줄일 수 있다. 연립주택 재건축은 안전진단 통과절차도 빨리 이뤄져 착공 등 전체적인 사업추진 일정이 단축될 수 있는 것도 유리한 점이다. 그러나 연립주택 재건축은 단지 규모가 작고 시공사 인지도와 브랜드 가치가 낮기 때문에 아파트 재건축에 비해 높은 개발이익을 기대할 수 없다는 단점이 있다. 연립 재건축 지분 투자 시에는 다음과 같은 점을 고려해야 한다. 첫째 조합원 지분을 매입할 때에는 조합원 수가 적고 일반분양 비율이 높은 단지를 선택해야 추가부담금이 적다. 둘째 재건축은 대지지분 면적을 기준으로 추가부담금 없이 입주할 수 있는 무상지분 면적이 결정되므로 대지지분 면적이 큰 것을 매입하는 것이 유리하다. 셋째 가구마다 대지지분 크기와 추가부담금이 다를 수 있으므로 수익성을 자세히 따져보고 투자 여부를 결정해야 한다. 넷째 인근 중개업소에서 급매로 나온 물건을 매입하거나 경매로 낙찰을 받으면 아주 싸게 매입할 수 있다. 경매를 이용한다면 1~2회 유찰된 뒤 시가보다 20~30% 정도 싸게 나온 물건을 매입할 수도 있다. ※자세한 내용은 중앙일보조인스랜드가 발간한 『MB시대 부동산투자 핵 재개발·뉴타운』을 참고하면 된다.

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>